به گزارش پردیسان آنلاین، فصل گرما بازار رهن و اجاره در کشور را داغ می‌کند و بسیاری مستأجران، از فرصت مناسب آب و هوا و فراغت فرزندان از تحصیل برای جابه‌جایی استفاده می‌کنند. تجربه سال‌های گذشته نیز نشان می‌دهد که نمودار افزایش اجاره بهادر فروردین و اردیبهشت‌ماه آغاز می‌شود و با آغاز پاییز، قیمت‌ها تقریباً ثابت می‌ماند.

آمارهای منتشر شده در سال ۱۴۰۰ حکایت از آن دارد که تعداد خانوارهای مستأجر در ایران به هشت میلیون خانوار رسیده است و بیش از ۵۵ درصد خانوارهای شهری و ۲۵ درصد خانوارهای روستایی در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند.

برآوردهای رسمی وزارت راه و شهرسازی نیز نشان می‌دهد ۳۱ درصد از مردم کشور مستأجر هستند و تنها در کلان‌شهر تهران ۵۱ درصد شهروندان اجاره‌نشین هستند در حالی که آمار مستأجران تهرانی در سال ۱۳۹۸ در تهران به ۴۳ درصد می‌رسید.

هر سال مستأجران در زمان تمدید قراردادهای خود با مالک با افزایش قابل توجه قیمت‌های رهن یا اجاره رو به رو می‌شوند و خواستار نظارت بر سقف افزایش قیمت در این بازار هستند زیرا بر اساس آمار رسمی بیش از ۶۰ درصد هزینه‌های خانوار صرف هزینه مسکن می‌شود.

بر اساس تازه‌ترین داده‌های بانک مرکزی درباره شاخص رشد نقطه‌ای اجاره بهادر سه ماهه نخست امسال، تورم نقطه‌ای اجاره‌بها (رشد اجاره‌بهادر هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل) در تهران صعودی و به ترتیب ۴۵.۲، ۴۶.۴ و ۴۷ درصد بوده در حالی که این روند در کل کشور کاهش اندکی را تجربه کرده و از ۵۲.۴ درصد ابتدا به ۵۲.۲ و سپس به ۵۱.۶ درصد رسیده است با این حال شاهد تورم بالای اجاره بهادر تهران و کل کشور هستیم.

آخرین تصمیم شورای عالی مسکن

همزمان با اعلام قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره خبرهایی درباره تعیین سقف اجاره مسکن و نقره داغ شدن مالکانی که این قانون را رعایت نمی‌کنند و همچنین مشاوران املاک متخلف منتشر شده بود تا اینکه در نیمه تیرماه سال جاری سقف اجاره مسکن در ۳۱ استان کشور ابلاغ شد و بیشترین سقف اجاره بهای مسکن در استان یزد با ۲۵.۲ درصد و کم‌ترین آن در استان زاهدان با ۲۲ درصد در نظر گرفته شده است.

مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی در حاشیه هجدهمین جلسه شورای عالی مسکن به بیان جزئیات مصوبات این جلسه پرداخت و توضیح داد: این جلسه که آخرین جلسه شورای عالی مسکن در دولت سیزدهم بود، متوسط سقف اجاره بها با رقم ۲۵ درصد بود به تصویب رسید.

وی افزود: بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها دولت مکلف شده تا در استان‌هایی که تورم بالای ۳۰ درصد است، نرخ رشد اجاره‌بها را تعیین کند بنابراین پیشنهادات شورای مسکن استان‌ها در خصوص این نرخ گردآوری شد که در این جلسه بررسی شد و به تصویب رسید.

بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها دولت مکلف شده تا در استان‌هایی که تورم بالای ۳۰ درصد است، نرخ رشد اجاره‌بها را تعیین کند.

هادی عباسی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی نیز اظهار کرد: قانون به صراحت می‌گوید مجاز هستیم به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ رقم تورم عمومی، سقف اجاره‌بها را تعیین کنیم، در صورتی که نرخ تورم ۴۰ درصد باشد وزارت راه و شهرسازی مکلف است بین ۲۰ تا ۴۰ درصد برای اجاره‌بها سقف تعیین کند رقم ۲۲ تا ۲۵ درصد نیز بر اساس تورم مرکز آمار و رعایت قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره‌بها تعیین و ابلاغ خواهد شد.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که مستأجران از این تعیین سقف اجاره بهای مسکن برای تابستان امسال خوشحال هستند و انتظار دارند که ابزارهای نظارتی که برای این بخش گذاشته شود تا تا پشتوانه اجرای سقف قیمت رهن و اجاره باشد.

قانون چه می‌گوید؟

به گفته مسئولان راه و شهرسازی استان تهران، اگر مالکان این سقف اجاره مسکن را رعایت نکنند با آنها برخورد شدیدی خواهد شد و مالکان به ویژه مشاوران املاک باید به این نکته توجه کنند که در صورت شکایت مستأجران مبنی بر رعایت نکردن قرارداد اجاره مسکن آنها جریمه و در صورت ادامه دادن پلمب می‌شوند همچنین حق شکایت تا پنج سال برای مستأجر محفوظ است و فرد می‌تواند به شورای حل اختلاف شکایت و افزایش مبلغ سقف اجاره‌بها را دریافت کند.

از سوی دیگر مستأجران می‌توانند در صورت توافق با مالک خود حتی بدون مراجعه به مشاوران املاک از طریق سامانه خودنویس اقدام به ثبت قرارداد خود کنند و بدون پرداخت هیچ هزینه‌ای به راحتی کد رهگیری را دریافت و از طریق آن هم اقدام به ثبت قراردادهای خود کنند.

به گفته محمد مهدی ساسانی، مدیرعامل سامانه خودنویس اکنون تعداد قراردادهای اجاره ثبت شده در سامانه خودنویس به بیش از ۶۰۰ هزار فقره رسیده و این آمار روزبه روز در حال افزایش است.

وی تاکید کرد: مستأجران می‌توانند بدون پرداخت هیچ هزینه‌ای اقدام به ثبت قرارداد کرده و کد رهگیری خود را برای وام ودیعه مسکن و یا استفاده در بخش‌های دیگر دریافت کنند در صورت توافق بین مالک و مستأجر هر دو می‌توانند با رعایت سقف اجاره مسکن در این سامانه اقدام به ثبت قراردادهای خود کنند.

تجربه نه چندان موفق دوران کرونا

در دوران کرونا و از سال ۱۳۹۹ سقف اجاره‌بها برای شهر تهران ۲۵ درصد تعیین شد اما در عمل و در بسیاری از نقاط شهر تهران، به کف نرخ اجاره‌بها تبدیل شد و گلایه‌های مستأجران به جایی نرسید.

این بار وزیر راه و شهرسازی به ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب امسال اشاره دارد که تاکید می‌کند: در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از سی درصد (۳۰٪) باشد، شورای عالی مسکن در صورت وجود مصلحت مکلف است با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره‌بها و قرض‌الحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوط به میزان پنجاه درصد (۵۰٪) تا صددرصد (۱۰۰٪) تورم عمومی سالانه اقدام نماید.

تبصره ۱ این ماده قانونی اعلام کرده است: در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر در صورت شکایت مستأجر تا پس از پنج سال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده به عنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام شده از سوی شورای عالی مسکن، به پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ غیر مجاز افزایش اجاره بهای یک ماه (مشتمل بر مبلغ اجاره بها و اجاره بهای عرفی بدل مبلغ قرض‌الحسنه)، محکوم می‌شود. جریمه مأخوذه جهت اجرای قانون جهش تولید مسکن در قالب بودجه سنواتی و با سازوکار گردش خزانه در اختیار صندوق ملی مسکن قرار می‌گیرد. علاوه بر آن موجر نسبت به آن ملک مشمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) قانون مالیات‌های مستقیم نمی‌گردد.

یک گام بی سابقه مجلس

مجید گودرزی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار پردیسان آنلاین در این باره اظهار کرد: پس از ۱۱۶ سال از تشکیل نخستین مجلس شورای ملی در ایران، تصویب این قانون یک گام بسیار بزرگ به شمار می‌آید زیرا در گذشته مصوبه سران قوا در این زمینه وجود داشت اما حتی شوراهای حل اختلاف نیز آن‌را نمی‌پذیرفتند و آن را در حد یک مصوبه و نه قانون می‌دانستند.

وی موضوعی که در ۱۵ بند تصویب شده است را یک گام بزرگ در تاریخ ساماندهی بازار مسکن ایران توصیف کرد و افزود: بسیاری از بخش‌ها دچار ازدیاد قانون هستند اما در بخش مسکن با فقر شدید قانون روبه‌رو بودیم و این بازار رها شده نیاز ضروری به قانون گذاری داشت.

این کارشناس مسکن با انتقاد از بی توجهی به ساماندهی بخش مسکن در ادوار گذشته مجلس گفت: درست است که این قانون نیز نیازمند اصلاح خواهد بود اما ضمانت‌های اجرایی خوبی نیز برای آن تعریف شده و برای نخستین بار، دولت مثل کشورهای پیشرفته در حوزه قیمت گذاری مسکن ورود پیدا می‌کند و می‌تواند آن‌را مستقیم کنترل کند.

تشکیل پایگاه داده و الزام به ثبت قراردادها

وی خاطرنشان کرد: تا زمانی که قیمت مسکن و ملک مشخص نباشد، دولت نمی‌تواند برنامه‌های مالیاتی خود را به پیش ببرد همانگونه که در حوزه مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر خانه‌های لوکس در عمل با شکست ۱۰۰ درصدی روبه‌رو شدیم زیرا قیمت ملک مجهول بود و نرخ‌های تعیین شده پذیرفته نمی‌شد.

گودرزی تشکیل یک پایگاه داده و الزام به ثبت قراردادها در پلت فرم‌های رسمی و لغو قراردادهای غیر رسمی اموال غیرمنقول را گام‌های بسیار بزرگی در ساماندهی بازار مسکن دانست و ادامه داد: بدون ورود مقام معظم رهبری به قانون تعیین سقف اجاره‌بها امکان قانع کردن فقهای حوزه و حقوق دان‌ها وجود نداشت ولی اکنون می‌بینیم آشفتگی موجود در زمینه قراردادهای غیررسمی که باعث شد در سال ۱۴۰۱ بیش از یک میلیون و ۷۰۰ هزار پرونده ملکی جدید به دستگاه قضائی ارجاع داده شود، در حال کاهش است که گام بسیار خوبی رو به جلو بود.

عقب گرد مافیای مسکن در دولت شهید رئیسی

وی با اشاره به اقدامات بی‌سابقه دولت شهید رئیسی در حوزه مسکن گفت: یکی از اقدامات بسیار مهم، مقابله با استعمار مسکن در کشور بود که با یک بازار رها شده به سادگی از قوانین تمکین نمی‌کرد، مافیای مسکن خود را برتر از قانون می‌دانستند و حتی مالکیت خصوصی را به محدوده ممنوعه تبدیل کرده بودند که کسی حق ورود به آن را نداشت.

این کارشناس مسکن مصوبه تعیین سقف اجاره‌بها را دارای ضمانت‌های اجرایی لازم دانست و تاکید کرد: لغو امتیاز مشاوران املاک و جریمه‌های مالیاتی سنگین، امکان شکایت حتی پس از پنج سال از جابه‌جایی مستأجران همچنین موضوع معافیت‌های مالیاتی که برای قراردادهای دو سال به بالا شامل موجران می‌شود، همگی گام‌های مثبت و رو به جلو است اما به طور قطع این ضمانت‌ها نیاز به اصلاح و افزایش دارد زیرا ما با یک قشر دردسرساز در تاریخ رو به رو هستیم که به سادگی قانون را نمی‌پذیرند.

تشدید محدودیت‌ها و موانع فرار موجران

وی درباره امکان خودداری مالکان از ثبت قراردادهای رسمی رهن و اجاره اظهار کرد: برای این موضوع نیز تنبیهاتی در نظر گرفته شده به عنوان مثال دریافت خدمات از بانک، آموزش و پرورش یا دیگر نهادهای رسمی و دولتی برای مستأجران بدون ثبت قرارداد در سامانه املاک و اسکان وجود ندارد و قطعاً این ضمانت اجرایی و محدودیت‌ها برای فرار موجران از قراردادهای رسمی هر روز بیشتر خواهد شد زیرا دولت باید به تکالیف قانونی خود در ساماندهی مسکن عمل کند.

بازار رها شده مسکن، هیچ منطقی برای افزایش قیمت‌ها ندارد به همین دلیل موجران و مالکان می‌توانند نیازهای دیگر خود را نیز از مستأجر یا خریدار مطالبه کنند که با اجرای قانون بهای تمام شده در دولت جدید، نیاز عمومی مسکن تا اندازه زیادی ساماندهی خواهد شد.

گودرزی درباره اعتراض مالکان درباره اختلاف سقف افزایش اجاره با نرخ تورم نیز توضیح داد: بخش بزرگی از تورم عمومی کشور مربوط به تورم مسکن است بنابراین تورم باعث افزایش قیمت مسکن نمی‌شود بلکه یکی از عوامل مهم تأثیرگذار بر تورم کشور بخش مسکن است.

وی با اشاره به نقش مسکن در بهای تمام شده تمام کالاها و خدمات تاکید کرد: بازار رها شده مسکن، هیچ منطقی برای افزایش قیمت‌ها ندارد به همین دلیل موجران و مالکان می‌توانند نیازهای دیگر خود را نیز از مستأجر یا خریدار مطالبه کنند که با اجرای قانون بهای تمام شده در دولت جدید، نیاز عمومی مسکن تا اندازه زیادی ساماندهی خواهد شد.

فشار تورم بر جامعه میلیونی مستأجران

این کارشناس مسکن درباره تأثیر قانون تعیین سقف اجاره‌بها بر حل مشکلات مستأجران گفت: میزان افزایش حقوق کارمندان دولت امسال تا سقف ۲۰ درصد تعیین شد بنابراین افزایش اجاره ۲۵ درصدی سفره آنها را خالی‌تر خواهد کرد امیدواریم این فشار حداکثری از روی جامعه میلیونی مستأجران برداشته شود.

وی سهم مسکن در سبد هزینه خانوار را بین ۲۳ تا ۳۰ درصد برشمرد و ادامه داد: در بسیاری از شهرهای بزرگ ایران با صد در صد مزد مصوب نمی‌توان خانه‌ای را اجاره کرد و این فشار کمرشکنی روی خانواده‌ها است که انتظار می‌رود با تصویب و اجرای قوانین بهبود بخش شاهد حل این معضلات باشیم.

گودرزی گفت: هیچ کمبودی از نظر مصالح، نیروی کار متخصص یا زمین در کشور وجود ندارد اما آنچه باعث فقر و فلاکت و فشار تاریخی مردم شده عمدی است و امیدواریم این قانون همراه با اصلاحات و همراهی دولت به آشفتگی‌های بازار مسکن و سودجویی از نیاز ضروری مردم، پایان دهد.

قانون جدید ساماندهی بازار اجاره همراه با ضمانت‌های بازدارنده

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن نیز با اشاره به تجربه تعیین سقف اجاره‌بهادر دوران کرونا به خبرنگار پردیسان آنلاین گفت: در دوران کرونا برای نخستین بار شورای عالی کرونا حدنصابی را برای افزایش رهن و اجاره تعیین کرد اما ضمانت اجرایی نداشت در حالی که قانون جدید ساماندهی بازار اجاره، ضمانت‌های خوبی را در نظر گرفتند از جمله امکان شکایت تا پنج سال برای مستأجران که در صورت پرداخت مبالغ بالاتر از سقف تعیین شده که در صورت اثبات منجر به جریمه ۱۰ برابری مالک می‌شود.

وی پیش بینی جرایم سنگین برای متخلفان را ضمانت اجرای مناسبی برای قانون سقف اجاره مسکن عنوان کرد و گفت: با اجرای نظام جامع مالیاتی، همه حساب‌های فردی یا مربوط به شرکت‌ها در حال شفاف شدن است بنابراین مبلغی که به عنوان اجاره به حساب مالک واریز شود باید دارای اسناد لازم باشد بر این اساس ممکن است در نخستین سال به تمام اهداف اجرای این مصوبه دست پیدا نکنیم اما به مرور ایرادات احتمالی نیز برطرف خواهند شد.

این کارشناس مسکن درباره تأثیر این قانون بر کاهش مشکلات مستأجران تصریح کرد: برای حل مشکلات این قشر نمی‌توان فقط به مصوبه تعیین سقف افزایش اجاره‌بها بسنده و قوانین دیگر در زمینه کنترل تقاضا یا محدودیت افزایش اجاره‌بها را نادیده گرفت بلکه باید در کنار آن، کمک به بخش خصوصی برای تولید مسکن نیز به عنوان مکمل در دستور کار قرار گیرد.

ایلاتی با اشاره به اختلاف تورم با سقف افزایش اجاره افزود: تورم اجاره مسکن همیشه بالاتر از تورم عمومی کشور بوده به عنوان مثال اگر تورم عمومی کشور ۳۰ درصد بوده است، تورم مسکن به ۴۰ تا ۵۰ درصد می‌رسید همچنین قیمت دارایی مالکان افزایش پیدا می‌کند و از محل، ریسک پایین بودن ارزش اجاره یا کمبود افزایش اجاره مسکن قابل جبران خواهد بود.

وی با تاکید بر لزوم توجه دولت به تولید مسکن گفت: قوانینی که در حوزه تنظیم بازار تقاضا اجرا می‌شوند به تنهایی نمی‌توانند فشار تورم بر خانواده‌های اجاره نشین را کاهش دهند بلکه دولت برای تنظیم این بخش نیازمند برنامه‌ریزی برای افزایش تولید مسکن است تا هر سال تعدادی از خانواده‌ها از بازار رهن و اجاره خارج و صاحب خانه شوند در نتیجه شرایط بازار اجاره نیز بهبود می‌یابد.

به گزارش پردیسان آنلاین، کارشناسان بر این باورند که برنامه‌ریزی کوتاه‌مدت و مقطعی برای مسکن امکان‌پذیر نیست و نمی‌توان با تصویب یک قانون تمام مسائل را حل کرد بلکه برای اقدام اساسی برای ساماندهی مسکن، لازم است سالانه یک میلیون مسکن تولید شود.