به گزارش پردیسان آنلاین، امروزه بازار مسکن با توجه به وقایع چند سال گذشته دچار رکود شده و تهیه یک مسکن مناسب به یکی از سخت‌ترین کارهای ممکن در جامعه ایران تبدیل شده است، با افزایش بی‌رویه قیمت مسکن در ایران، این موضوع به یکی از دغدغه‌های اصلی مردم و سیاست‌گذاران تبدیل شده است. برای بررسی عوامل مؤثر بر افزایش قیمت مسکن، پروژه مسکن ملی و همچنین بررسی سیاست‌های پیشنهادی برای کنترل این وضعیت، با هوشنگ فروغمند اعرابی، مدرس دانشگاه و کارشناس حوزه مسکن به گفت‌وگو نشستیم و تلاش داشتیم مسائل گفته شده را از ابعاد مختلف بررسی کنیم.

پردیسان آنلاین: به نظر شما مهم‌ترین عواملی که منجر به افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر شده، چیست؟

فروغمند اعرابی: برای تحلیل دلایل افزایش قیمت مسکن در ایران، باید به پیچیدگی‌های موجود در این بازار توجه کنیم، در نگاه اول بسیاری از عوامل که باعث افزایش قیمت مسکن شده‌اند، ریشه در مسائل اقتصادی کشور دارند؛ تورم عمومی یکی از دلایل اساسی افزایش قیمت مسکن است، افزایش سطح عمومی قیمت‌ها در کاهش ارزش پول ملی تأثیر مستقیم بر بازار مسکن دارد. این امر باعث شده که قیمت مسکن به شکل سرسام‌آوری افزایش پیدا کند.

یکی دیگر از عوامل مهم، احتکار مسکن است، احتکار زمین و مسکن در سال‌های اخیر تبدیل به یکی از معضلات اصلی بازار شده است، برخی از سرمایه‌داران به جای آنکه زمین و مسکن خود را عرضه کنند، آن را نگه می‌دارند و منتظر افزایش قیمت هستند این احتکار باعث کمبود عرضه و در نتیجه افزایش قیمت‌ها می‌شود، نقش قانون‌گذاری و سیاست‌گذاری در این حوزه نباید نادیده گرفته شود تفکر سیاست‌گذاران و نحوه اجرایی شدن قوانین مرتبط با حوزه مسکن، در بسیاری از مواقع به جای اینکه به نفع مردم باشد، به گرانی مسکن دامن زده است، نبود سیاست‌های مالیاتی مؤثر برای جلوگیری از احتکار زمین و مسکن، به شدت به این مسئله کمک کرده است.

نگاه دست‌اندرکاران و سیاستمداران به مسکن نیز اهمیت بسیاری دارد. شاید اگر هیچ گاه مسکن دستاویز شعارهای انتخاباتی و یا کارنامه عملکردی دولتمردان نمی‌شد، مطلوبیت شهرها از نظر شاخص کیفیت زیستی و همچنین قیمت مسکن وضعیت بهتری می‌داشتند. گفته میلتون فریدمن که اگر مسئولیت بیابان شنی را به دولت بسپارید پس از ۵ سال با کمبود شن مواجه می‌شویم، نیز می‌تواند در لایه‌های مختلف مدیریتی در وضعیت کنونی مسکن نیز مشابه قلمداد شود.

پردیسان آنلاین: نقش سیاست‌های دولتی در افزایش یا کاهش قیمت مسکن چیست؟

فروغمند اعرابی: سیاست‌های دولت بسیار تأثیر گذار است، به‌ویژه در زمینه‌هایی مثل سیاست‌های مالیاتی و تسهیلات بانکی اما باید به این نکته توجه کرد که وضعیت کنونی مسکن در ایران نتیجه سال‌ها قانون‌گذاری اشتباه و بدون توجه به عواقب آن در بلند مدت است که از دهه ۱۳۲۰ آغاز شده است، بسیاری از قوانین مرتبط با املاک و مستغلات که هنوز هم اجرایی هستند، از همان زمان به جای مانده‌اند و با تحولات جدید هماهنگ نیستند، دولت‌ها باید سیاست‌های مالیاتی جدید و مؤثری را در پیش بگیرند. مالیات برخانه‌های خالی، مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بر سود حاصل از خرید و فروش مسکن، ابزارهایی هستند که می‌توانند به کنترل قیمت‌ها کمک کنند. در ایران سیاست‌های مالیاتی یا ضعیف اجرا می‌شوند یا وجود ندارند، از انتقال پایتخت به‌عنوان یک ایده جسورانه که می‌تواند تراکم جمعیت را در شهرهای بزرگ کاهش دهد و در نهایت به کاهش قیمت مسکن در شهرهای پرجمعیت کمک کند، اما این ایده‌ها بیشتر در حد حرف باقی مانده‌اند و نمی‌توانند عملیاتی شوند.

یکی از مشکلات اصلی نیز همین کاهش عرضه مسکن در بازار اجاره و یا فروش آن است که در بلندمدت به افزایش قیمت‌ها دامن زده است.

پردیسان آنلاین: چگونه افزایش قیمت مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد؟

فروغمند اعرابی: افزایش قیمت مصالح ساختمانی همچون سیمان، آهن و سایر مواد اولیه یکی از عوامل مستقیم افزایش هزینه ساخت مسکن است، این ارتباط به صورت خطی است؛ یعنی هرگونه افزایش در قیمت مصالح به‌طور مستقیم به افزایش قیمت تمام‌شده مسکن منجر می‌شود.

جالب است که بدانید افزایش قیمت مصالح، بیشتر در مناطق بالای شهر تهران و مناطق مشابه تأثیرگذار است، به این دلیل که سازندگان در این مناطق به دنبال ساخت واحدهای لوکس و گران‌قیمت هستند و هرگونه افزایش در قیمت مصالح، به قیمت نهایی فروش واحدهای لوکس افزوده می‌شود.

باید به این نکته هم توجه داشت که رانت‌های پنهانی در بازار مصالح ساختمانی وجود دارد. برخی از تولیدکنندگان سیمان و آهن با استفاده از شرایط خاص اقتصادی، سعی می‌کنند قیمت‌ها را به‌صورت مصنوعی بالا نگه دارند، مشکلاتی مانند قطع برق در تابستان، بهانه‌ای برای افزایش قیمت‌ها می‌شود. به همین دلیل هزینه مصالح ساختمانی نه‌تنها بر قیمت مسکن تأثیر دارد، بلکه به‌عنوان یک عامل احتکاری در بازار عمل می‌کند.

پردیسان آنلاین: به مسئله سفته‌بازی اشاره کردید؛ به نظر شما سفته‌بازی چه تأثیری بر قیمت مسکن داشته است؟

فروغمند اعرابی: سفته‌بازی یکی از عوامل اصلی گرانی مسکن است. در ایران، بازار مسکن به دلیل نبود قوانین سختگیرانه به بازاری کم‌ریسک برای سرمایه‌گذاری تبدیل شده است، افرادی که سرمایه زیادی دارند، وارد این بازار می‌شوند و با خرید و فروش مکرر املاک به دنبال کسب سود هستند، این وضعیت باعث شده که تقاضای واقعی در بازار کاهش یابد و قیمت‌ها به‌طور غیرواقعی افزایش پیدا کند.

در ایران، احتکار و یا خرید و فروش مکرر مسکن برای بنگاه‌های اقتصادی و یا برخی افراد حقیقی به یک عادت تبدیل شده و تا زمانی که این روند ادامه داشته باشد، نمی‌توان انتظار داشت که قیمت‌ها کنترل شود، نکته مهم این است که قوانین مؤثر برای مقابله با سفته‌بازی عملیاتی نشده است، در بسیاری از کشورهای دنیا سفته‌بازی در بازار مسکن با اعمال مالیات‌های سنگین کنترل می‌شود، اما در ایران تاکنون چنین قوانین سخت گیرانه‌ای به عمل نیامده است.

پردیسان آنلاین: به نقش عرضه و تقاضا در بازار مسکن اشاره کردید. آیا تقاضا همچنان عامل اصلی افزایش قیمت است؟

فروغمند اعرابی: عرضه و تقاضا همواره نقش مهمی در تعیین قیمت‌ها دارد اما در حال حاضر، قدرت خرید مردم بسیار پایین است. بسیاری از تقاضاها نه برای استفاده از مسکن، بلکه برای سرمایه‌گذاری و فروش مجدد است. این چرخه مکرر خرید و فروش، باعث می‌شود که قیمت‌ها همچنان بالا بماند که در این راستا مسکن یک کالای غیر همگن به شمار می‌رود. نمی‌توانیم واحدهای مسکونی را همچون کالاهای دیگر از خارج وارد کنیم یا در محلات یک شهر جابه‌جا کنیم. هر واحد مسکونی ویژگی‌های خاص خود را دارد که بر قیمت آن تأثیر می‌گذارد و تنظیم بازار مسکن با استفاده از مکانیزم‌های معمول عرضه و تقاضا کار ساده‌ای نیست، عرضه مسکن (و نه تولید) به اندازه کافی نیست بسیاری از سازندگان مسکن به دلیل نوسانات قیمت مصالح و مشکلات اقتصادی تمایلی به ساخت‌وساز و یا عرضه واحدهای خود ندارند و این مسئله باعث وضعیتی مشابه احتکار و کاهش عرضه و افزایش قیمت‌ها شده است.

پردیسان آنلاین: سیاست‌های مالیاتی چقدر می‌تواند به کنترل بازار مسکن کمک کند؟

فروغمند اعرابی: سیاست‌های مالیاتی یکی از بهترین ابزارها برای کنترل بازار مسکن است. در بسیاری از کشورهای دنیا، از مالیات به‌عنوان ابزاری برای کنترل بازار استفاده می‌شود اما همان‌طور که گفتم، اجرای این سیاست‌ها نیازمند جسارت و تصمیم‌گیری قاطع است. بسیاری از سوداگران و سرمایه‌داران بخش خصوصی و دولتی از وضعیت فعلی بازار سود می‌برند و به همین دلیل، مقاومت زیادی در برابر اجرای مالیات‌های سنگین بر مسکن وجود دارد، برای مثال، مالیات بر خانه‌های خالی یکی از سیاست‌هایی است که می‌تواند به‌سرعت نتیجه بدهد. اگر افراد و یا بنگاه‌های خصوصی یا دولتی مجبور شوند برای نگهداری خانه‌های خالی مالیات پرداخت کنند، به احتمال زیاد آن‌ها را به فروش می‌گذارند و این می‌تواند باعث افزایش عرضه و کاهش قیمت‌ها شود. همچنین، می‌توان مالیات‌های تصاعدی بر معاملات مکرر مسکن را عملیاتی کرد تا انگیزه سفته‌بازی کاهش یابد. دولت باید تصمیم بگیرد که آیا در واقع می‌خواهد با این معضل مقابله کند یا نه؟

پردیسان آنلاین: به نظر شما راهکارهای افزایش تولید مسکن چیست؟

فروغمند اعرابی: یکی از راهکارهای مؤثر برای افزایش تولید مسکن، استفاده از فناوری‌های نوین در ساخت‌وساز است. برای مثال، فناوری پرینت سه‌بعدی می‌تواند به کاهش زمان ساخت و هزینه‌ها کمک کند. در حال حاضر، در استان قم نمونه‌هایی از این نوع فناوری در حال اجرا است.

دولت باید با برنامه‌ریزی دقیق و ارائه تسهیلات هدفمند، تولید مسکن را افزایش دهد البته باید توجه داشت که افزایش تولید مسکن به‌تنهایی کافی نیست. باید زمین‌های مناسب برای ساخت‌وساز را نیز فراهم کنیم تا تولید مسکن با قیمت‌های مناسب امکان‌پذیر باشد، در برخی از کشورها، از فناوری‌های نوین برای ساخت خانه‌های ارزان و سریع استفاده می‌شود، این فناوری‌ها نه‌تنها هزینه ساخت را کاهش می‌دهند، بلکه می‌توانند به حل مشکل کمبود مسکن هم کمک کنند.

پردیسان آنلاین: چگونه می‌توان قدرت خرید مردم را افزایش داد؟

فروغمند اعرابی: کنترل تورم عمومی و ارائه تسهیلات بانکی می‌تواند به افزایش قدرت خرید مردم و کاهش فشار بر بازار مسکن کمک کند. اما این مسائل بیشتر به شرایط کلان اقتصادی مربوط می‌شود و در حال حاضر، اقتصاد ایران مشکلات بسیاری دارد که حل آن‌ها به زمان و تلاش‌های جدی نیاز دارد. اقتصاد کشور دچار بحران‌های مختلفی است که کنترل تورم و بهبود وضعیت اقتصادی نیازمند اصلاحات ساختاری و اساسی است و باید در نظر داشت که سیاست‌های پولی بانک مرکزی، همچون افزایش نقدینگی و تورم، به طور مستقیم بر قیمت مسکن تأثیر می‌گذارند.

پردیسان آنلاین: تأثیر سیاست‌های بانک مرکزی و تورم عمومی کشور بر افزایش قیمت مسکن چگونه است؟

فروغمند اعرابی: سیاست‌های پولی بانک مرکزی منجر به تورم عمومی می‌شود. بسیاری برای جلوگیری از بی ارزش شدن پس اندازشان، سرمایه گزاری در حوزه‌ای امن‌تر را انتخاب می‌کنند. در ایران سیاست‌های دولت سرمایه گزاری در مسکن را به یک حوزه امن تبدیل کرده است. به طور کلی در تمامی بازارها افزایش تقاضا و کاهش عرضه موجب افزایش قیمت می‌شود. در حوزه مسکن نیز که اگرچه به غلط سعی در حل مسائل آن با تمرکز بر دیدگاه اقتصادی داریم، مباحث بسیار پیچیده‌تر است و در مجموع سیاست‌های غلط بانک مرکزی موجب افزایش قیمت مسکن نیز شده است.