به گزارش پردیسان آنلاین، خروج نزدیک به ۴۰۰ هزار تبعه غیرمجاز از کشور، کاهش ریسک سیاسی و درگیری‌های منطقه‌ای همراه با افت نسبی توان خرید مصرف‌کنندگان، بازار مسکن ایران را در داغ‌ترین فصل بازار رهن و اجاره وارد دوره آرامش کرده که با کاهش تقاضای خرید، افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای و افت قیمت‌های پیشنهادی در برخی مناطق همراه است.
تابستان سال جاری که با افت معاملات خرید و فروش و رهن و اجاره آغاز شده بود در دوران جنگ تحمیلی ۱۲ روزه رژیم صهیونیستی به اوج رسید و در هفته‌های اخیر با اخراج اتباع غیرمجاز بیگانه ادامه پیدا کرده است تا جایی که داوود بیگی‌نژاد؛ نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران از کاهش تعداد فایل‌های خرید و فروش در مقایسه با سال گذشته خبر می‌دهد و می‌گوید: از آنجا که بیشتر اتباع غیرمجاز در خانه‌های کلنگی و با کیفیت پایین ساکن می‌شدند، با خروج آنها از کشور این خانه‌ها هم قیمت سال گذشته و یا حتی کمتر از آن در بنگاه‌های معاملات ملکی فایل شده‌اند که البته این موضوع به برخی از مناطق خاص پایتخت اختصاص دارد و فراگیر نیست.
وی درباره بازار رهن و اجاره مسکن می‌افزاید: در خرداد سال جاری قیمت‌ها در هم‌سنجی با سال گذشته رشد داشته اما واحدهایی که به بازار عرضه می‌شود، نسبت به پارسال کمتر بوده و سبب شده تا بازار اجاره رونق چندانی نداشته باشد اما اکنون رصد بازار نشان می‌دهد با خروج اتباع غیرمجاز تعدادی از خانه‌هایی که اغلب کلنگی بودند، در حال بازگشت به بازار است و که کاهش قیمت ملک به دلیل افزایش عرضه را به دنبال دارد.
بار ۴ میلیون مهاجر غیرقانونی بر دوش بازار مسکن
به گفته نادر یاراحمدی؛ رئیس مرکز امور اتباع و مهاجرین خارجی وزارت کشور تعداد افراد غیرمجاز اتباع افغانستانی تا سال گذشته دو میلیون و ۱۰۰ هزار نفر بوده است و با اضافه شدن دو میلیون نفر که تا ۳۰ اسفند سال گذشته برگه سرشماری آنها اعتبار داشت، تعداد اتباع غیرمجاز در کشور به ۴ میلیون و ۱۰۰ هزار نفر افزایش پیدا کرد در حالی که نبود سامانه رسمی برای ثبت اجاره‌نامه اتباع خارجی، به ویژه افراد فاقد مجوز اقامت قانونی، زمینه ایجاد بی‌نظمی ساختاری را در بازار مسکن فراهم کرده است که پیامدهای آن در اقتصاد این بخش دیده می‌شود.
خروج گسترده اتباع خارجی از کشور در کنار تحولات سیاسی و امنیتی اخیر تأثیر مستقیم بر کاهش تقاضای اجاره و افت قیمت‌ها در برخی از مناطق پایتخت و شهرهای بزرگ گذاشته است اما فعالان بازار بر این باورند که هنوز بازار در وضعیت سکون قرار دارد زیرا از تقاضای مؤثر برای خرید و فروش خبری نیست از سوی دیگر گروهی از مالکان که با هدف سرمایه‌گذاری، اقدام به خرید واحد در مناطق حاشیه‌ای شهرها کرده‌اند این روزها تمایلی به اجاره این واحدها نشان نمی‌دهند و این کاهش عرضه باعث کاهش فایل‌های اجاره و خلأ جدید در بازار رهن و اجاره شده است.
آمار رسمی نرخ تورم مسکن و اجاره بها در خرداد حکایت از آن دارد که تورم در آخرین ماه فصل بهار نسبت به ماه قبل تغییری نداشته و تورم اجاره و مسکن مانند اردیبهشت نزدیک به دو درصد بوده است، اما نگاهی به قیمت واحدهای مسکونی عرضه شده در فایل‌های مشاوران املاک و پلتفرم‌ها کاهش عرضه و ریزش قیمت‌ها را نشان می‌دهد.
جا ماندن از بازارهای رقیب
به دلیل فاصله بین قیمت تمام شده و بازار، مسکن در مقایسه با بازارهای مالی دیگر مانند ارز و طلا از نقدشوندگی کمتری برخوردار بوده و به همین دلیل بازدهی مسکن نسبت به تورم منفی است، شروع جنگ و شرایط پس از آن نیز ریسک ورود سرمایه به بازار مسکن را بالا برده تا جایی که این روزها تقاضای سرمایه‌ای و مصرفی در بازار مسکن وجود ندارد.
یکی از مهمترین دلایل اخراج اتباع افغان غیرمجاز ابعاد امنیتی است زیرا برخی از این مهاجران با هویت جعلی یا بدون مدارک هویتی وارد کشور شده و هدفشان انجام اقدامات خرابکارانه بوده است بنابراین باوجود تأثیر این قشر در چرخه اقتصادی کشور کارشناسان اقتصادی بر این باورند که خروج اتباع می‌تواند میزان ناترازی و بیکاری را تا حدود زیادی کاهش دهد.
از آنجا که اتباع افغان مجبور به پرداخت اجاره بسیار بالایی هستند، به زندگی جمعی چندین خانواده در یک خانه روی می‌آورند که این موضوع بر نرخ اجاره‌بها در مناطق کم‌برخوردار و حاشیه شهرها تأثیرگذار بوده و باعث افزایش قیمت در این مناطق می‌شوند در حالی که با آغاز خروج اتباع غیرمجاز از کشور حجم فایل‌های عرضه‌شده در بخش املاک کلنگی در محله‌های پایین‌شهر افزایش داشته و این واحدها با قیمت‌هایی معادل سال گذشته در بازار اجاره عرضه می‌شوند.
برخی از کارشناسان معتقدند اگر خروج اتباع افغان با همین شدت ادامه یابد، احتمال سرایت رکود قیمتی به مناطق دیگر شهرها نیز وجود دارد اما نبود سیاست‌های دقیق و نداشتن داده‌های رسمی از وضعیت سکونت اتباع خارجی، موجب شده تأثیر واقعی این اتفاق در سطح ملی هنوز به‌درستی قابل برآورد نباشد.
کاهش آمار رقبای اقشار کم‌درآمد
مجید گودرزی؛ کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار پردیسان آنلاین اظهار می‌کند: با توجه به اینکه در زمینه آمار با چالش روبه‌رو هستیم و هنوز یک سازمان متولی آمار به صورت مستقل وجود ندارد، به تازگی اعلام شده که اتباع بیگانه غیرمجاز به ویژه افاغنه در حال خروج از کشور هستند و تاکنون حدود ۴۵۰ هزار نفر از این اتباع از کشور خارج شده‌اند، همچنین بر اساس مصوبات جدید شورای عالی امنیت ملی و دیگر مراجع به خاطر موضوع ناامنی‌های اخیر تمدید قرارداد یا بستن قرارداد اجاره جدید با اتباع بیگانه دچار محدودیت‌هایی شده است.
وی بیشترین آسیب حضور اتباع بیگانه غیرمجاز را برای دهک‌های کم‌درآمد جامعه می‌داند و می‌افزاید: حضور این اتباع به همان نسبت که یک رقابت سخت و نفس‌گیر با دهک‌های فقیر جامعه ایجاد کرد، به نفع اقشار پردرآمد و سرمایه‌داران بود زیرا از نیروی کار ارزان بدون بیمه و مالیات برخوردار شدند.
کارشناس مسکن با اشاره به کاهش حدود هشت درصدی قیمت مسکن در پایتخت در ماه جاری خاطرنشان می‌کند: این موضوع تا اندازه زیادی قابل پیش بینی و اعتنا است، زیرا در این بازار خریدار و سرمایه‌گذاری وجود ندارد و به‌طور تقریبی تمام ذی نفعان بازار مسکن در حال زیان هستند به دلیل اینکه قیمت‌ها به اندازه‌ای افزایش پیدا کرده که مسکن از دسترس مردم خارج شده بنابراین ایجاد رونق در این بازار در شرایط کنونی محال خواهد بود.
ابهام در کارایی مسکن ارزان‌قیمت
وی دوره انتظار برای خانه‌دار شدن را بالای ۱۰۰ سال برشمرده و می‌افزاید: از سوی دیگر خانه‌هایی که در قالب طرح مسکن مهر و نهضت ملی مسکن ساختیم تا بتوانیم با استفاده از آنها بازار مسکن را تنظیم کنیم که توسط اتباع بیگانه اشغال شد و نتوانستیم از تنظیم‌گری این خانه‌های مازاد استفاده کنیم، ولی اکنون خروج آنها از دست اتباع غیرمجاز می‌تواند بازار رهن و اجاره را به سوی بهبود سوق دهد.
گودرزی فشار تقاضای حدود هشت میلیون نفر تبعه بیگانه در بازار مسکن را قابل توجه می‌داند و می‌گوید: حضور این اتباع باعث افزایش لجام گسیخته قیمت رهن و اجاره در کشور شد تا جایی که بالای ۱۰۰ درصد درآمد برخی از خانوارها صرف تأمین مسکن می‌شود که امیدواریم با متعادل شدن عرضه و تقاضا در این بازار، قیمت‌ها به سمت واقعی شدن حرکت کند زیرا در حال حاضر قیمت‌ها نگران کننده و کمرشکن هستند.
ناامنی و بحران معیشتی؛ دستاورد انفعال در پذیرش اتباع
وی وجود یک نهاد مستقل برای تهیه و اعلام آمارهای رسمی را ضروری بیان می‌کند و ادامه می‌دهد: در گام دوم لازم است که ممنوعیت اجاره دادن املاک به اتباع غیرمجاز دارای ضمانت اجرایی شد زیرا نیازمند برقراری تعادل در این بازار هستیم همچنین لازم است که قیمت‌گذاری رهن و اجاره و خرید و فروش را از دست مالک و مستأجر یا خریدار خارج کنیم.
این کارشناس مسکن تاکید می‌کند: تعیین خودسرانه قیمت‌ها به معیشت مردم و سطح رفاه عمومی آسیب جدی وارد می‌کند بر این اساس باید به سمتی حرکت کنیم که مثل اپلیکیشن حمل و نقل و تاکسی‌های اینترنتی بتوانیم قیمت‌گذاری مستقل از خواسته‌های مالک و مستأجر داشته باشیم.
وی سهم بالای مسکن در سبد هزینه‌های خانواده‌ها را غیرقابل قبول می‌داند و می‌گوید: برخی از بازنشستگان صد در صد درآمد خود را برای مسکن هزینه می‌کنند و یا ناچارند در دوران پیری که شرایط جسمانی چندان مناسبی ندارند به شغل‌های دوم و کاذب روی بیاورند حتی تمام درآمد یکی از زوج‌های جوان باید صرف پرداخت اجاره یا اقساط خرید مسکن شد.
گودرزی با انتقاد از انفعال ایجاد شده در پذیرش اتباع بیگانه عنوان می‌کند: این انفعال در سطح کلان بوده است زیرا هیچ کشوری در دنیا اجازه نمی‌دهد که اتباع بیگانه به این شیوه وارد کشور شده و نا امنی، بحران معیشتی و آسیب‌های اجتماعی برای اقشار کم‌درآمد به ویژه کارگران ایجاد کنند.
وی ایجاد تقاضای کاذب و انفجاری در بازار رهن و اجاره را یکی دیگر از آسیب‌های حضور اتباع غیرمجاز در کشور بیان می‌کند و توضیح می‌دهد: به دلیل اینکه اتباع غیرمجاز به شکل چند نفری اقدام به رهن و اجاره واحدهای مسکونی می‌کنند، هزینه هزینه اجاره برایشان با هر مبلغی سرشکن می‌شود و برای تأمین مسکن با مشکل روبه‌رو نمی‌شوند، اما رقابت خانواده‌های کارگری با این اتباع دشوار بود زیرا به تنهایی مجبور به پرداخت هزینه اجاره خانه بودند.
این کارشناس مسکن با اشاره به پیامدهای هجوم یکباره و بدون ضابطه اتباع به بازار مسکن یادآور می‌شود: بیشترین آسیب به حاشیه شهرها وارد شد زیرا بیشتر اتباع در حاشیه شهرها سکونت داشتند و ایجاد رقابت با حاشیه‌نشینان که ناچار بودند در بدمسکنی و شرایط نامناسبی زندگی کنند، رنج و محنت آنها را بیشتر کرد.
وی خروج تدریجی اتباع بیگانه را موجب تنظیم بازار مسکن می‌داند و می‌گوید: امیدواریم بازار مسکن وارد فاز اصلاح شود، زیرا جهش‌های قیمتی آن را از دسترس خارج کرده و همه ذی‌نفعان را متضرر کرده اما این روند به‌آرامی آغاز شده و طبق آمارهای غیررسمی، در ماه گذشته قیمت‌ها حدود هشت درصد کاهش پیدا کرده است و امیدواریم این روند ادامه داشته باشد.
گودرزی زمان انتظار معقول برای خانه‌دار شدن را ۱۵ تا ۲۵ سال برشمرده و می‌افزاید: خروج مهاجران غیرمجاز می‌تواند عرضه واحدهای خالی را افزایش داده و موجب تعدیل قیمت‌ها شود.
سکونت مهمانان ناخوانده در محل کار
از سوی دیگر مهدی سلطان محمدی؛ کارشناس بازار مسکن اظهار می‌کند: برای برآورد تأثیر خروج اتباع غیرمجاز بر بازار مسکن باید به ترکیب نیروهای مهاجر در حال بازگشت از کشور توجه کنیم که بخش زیادی از این نیروهای مهاجر در روستاها، گاوداری‌ها مرغداری‌ها، کارهای کشاورزی و به ویژه صنعت ساختمان مشغول به فعالیت بودند و حتی به صورت سرایدار در خانه‌های ویلایی سکونت داشتند که خروج آنها تأثیری روی بازار اجاره ندارد.
وی با اشاره به سکونت بسیاری از اتباع غیرمجاز در محل کار خود توضیح می‌دهد: گروه زیادی از این قشر در شهرهای بزرگ زندگی نمی‌کردند که خروج آنها تأثیری در کاهش قیمت مسکن داشته باشد، دسته دیگری که در حاشیه شهرهای بزرگ زندگی می‌کنند نیز وضعیت مسکن را در شهرهای بزرگ یا در درون مناطق شهری تغییر نمی‌دهند بر این اساس می‌توان گفت اخراج اتباع غیرمجاز تأثیر بسیار محدودی روی بازار اجاره خواهد داشت.
این کارشناس مسکن با اشاره به شرایط دشوار زندگی اتباع افغان در خانه‌هایی که طبقه متوسط یا ضعیف حاضر به سکونت در آنها نیستند، می‌گوید: بسیاری از کارگران ساختمانی در همان آلونک یا اتاق‌های کارگاه ساخت و ساز یا مرغداری‌ها و دامداری‌ها زندگی می‌کنند، بخشی نیز به شغل چوپانی و کشاورزی در روستاها مشغول هستند و درصد بسیار کمی در مناطق شهری حضور دارند.
وی پایتخت و بسیاری از کلان‌شهرها را مهاجرپذیر می‌خواند و اظهار می‌کند: هر روز میلیون‌ها نفر برای کار وارد تهران شده و عصرها از شهر خارج می‌شوند که جمعیت مهاجران افغان در آنها زیاد نیست به دلیل ریسک‌هایی که این جابه‌جایی به همراه دارد به همین دلیل می‌توان گفت خروج اتباع غیرمجاز تأثیر محسوسی در بازار مسکن به جا نمی‌گذارد.
سلطان محمدی درباره احتمال ادامه ریزش قیمت در بازار مسکن خاطرنشان می‌کند: دلیلی برای آغاز یک روند کاهش یا افزایش قیمت در بازار مسکن وجود ندارد، به نظر می‌رسد همان روندی که معمولاً بوده و نرخ‌ها همگام با تورم رشد پیدا می‌کند ادامه داشته باشد، در مجموع پیش‌بینی می‌شود همانگونه که در سال‌های گذشته نیز اتفاق افتاده، افزایش قیمت رهن و اجاره نیز در محدوده نرخ تورم باشد.
در نبود سیاست‌های مکمل برای افزایش تولید
میثم مهرپور؛ کارشناس اقتصاد مسکن نیز با تأیید تأثیر خروج مهاجران بر افزایش عرضه در برخی مناطق اظهار می‌کند: با وجود کاهش تقاضای مهاجران، نباید انتظار داشت نرخ اجاره در کل تهران دستخوش افت محسوس شود، زیرا بازار اجاره در ایران با پدیده‌ای به نام چسبندگی قیمت روبه‌رو است؛ یعنی قیمت‌ها به‌راحتی پایین نمی‌آیند، حتی اگر فشار تقاضا کاهش یابد.
وی تأکید می‌کند: خروج مهاجران می‌تواند یکی از عوامل مهارکننده رشد بی‌رویه اجاره‌بها باشد، اما در نبود سیاست‌های مکمل مانند افزایش تولید و عرضه هدفمند مسکن اجاره‌ای، این اثر موقتی خواهد بود.
به گزارش پردیسان آنلاین، بازار مسکن از نیمه دوم سال ۱۴۰۱ تا کنون در رکود معاملاتی قرار گرفته و از نیمه دوم سال ۱۴۰۳ از نظر قیمت نیز به ثبات نسبی رسیده است. این روزها نیز پایین آمدن تب خرید مسکن تحت تأثیر عوامل منطقه‌ای و افزایش عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای ناشی از خروج اتباع بیگانه این امیدواری را ایجاد کرده که بازار مسکن تابستان آرامی را تجربه کند اما کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی که عامل رکود به شمار می‌آید همچنان به قوت خود باقی است که اقتصاد بخش مسکن و ساخت‌وساز کشور را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
