به گزارش پردیسان آنلاین؛ بافت تاریخی در هر شهری به عنوان میراث ماندگار به شمار می رود میراثی در جریان سبک زندگی و رشد زندگی ماشینی و هم چنین تغییر در کالبد بناهای شهری تغییر شکل یافته بسیاری از آن به دلیل روند کند ساخت و ساز و بهسازی ها به بافتی فرسوده تبدیل شده است .
در حالی که زمانی بافت تاریخی با ساکنان بومی آن رنگ و بوی اصالت داشت اما به دلیل بی توجهی به این بافت بسیاری از ساکنان بومی این بافت را ترک و جای خود را به افراد غیر بومی داده که این امر به دنبال آن آسیب های اجتماعی و فرهنگی به دنیال داشته است از سویی با توجه به بعد گردشگر پذیری بودن قم بافت تاریخی که می توانست مسیری فرهنگی و تاریخی برای گردشگری به شمار آید اکنون به دلیل روند کند بازسازی و ساخت و ساز آن به بافت فرسوده و معضلی برای کلانشهر قم تبدیل یافته است.
در تعریف بافت فرسوده باید عنوان کرد، به بافتی گفته می‌شود که در ابعاد مختلف دارای کیفیت بسیار پایین امکانات و نیز ناکارآمد برای زندگی است و مشکلات عدیده آن در زمان مخاطرات طبیعی همانند وقوع زلزله؛ بیشتر به چشم خواهد آمد و به همین دلیل ساماندهی این بخش بسیار ضروری است. طبق آمارها محدوده ۱۳ هزار هکتاری قم و محدوده حریم این شهر که حدود ۳۴ هزار هکتار است، ۱۶۰۰ هکتار را بافت‌های دوره میانی، ۳۱۵ هکتار بافت تاریخی و ۳۰۰ هکتار نیز بافتی که نیازمند بازآفرینی شهری است تشکیل یافته است.
در کلانشهر قم ؛ مساحت بافت فرسوده مصوب شهر قم ۱۶۰۰ هکتار بوده که در ۶ منطقه شهری متمرکز است و تنها در منطقه ۸ و بخش‌هایی از منطقه ۴ بافت فرسوده دیده نمی‌شود هم اکنون بیش از ۴۰۰ هزار نفر از جمعیت قم در بافت فرسوده ساکن هستند که بیش از ۲ هزار هکتار آن سکونتگاه غیر رسمی و بافت نا کارآمد شهری است که ساکنان آن مدت ها است به دلیل کمبود زیرساخت‌های شهری هم چون فضای سبز، کاربری‌های فرهنگی و ورزشی، کمبود پارکینگ و عرض کم معابر و عدم آمادگی در وضعیت اضطراری مانند آتش سوزی،زلزله و سیل با وجود معابر کم آن دست وپنجه نرم می کند.
در حالی که بافت تاریخی باید با حضور ساکنان اصلی و بومی قم حفظ و زنده نگه داشته شود این روزها ساکنان بومی مهاجرت و جای خود را به ساکنان غیر بومی و اتباع داده اند اگر برای حفظ، بهسازی و افزایش ساخت و ساز در این منطقه مشوق هایی ارائه شود می تواند همین اندک ساکنان بومی را در این مناطق و محلات تاریخی میخکوب کند. بررسی‌های صورت گرفته حاکی از آن است که شرایط تسهیلات به منظور بازسازی بافت فرسوده در سال‌های اخیر رضایت‌بخش نبوده و واقعیت این است که به لحاظ اقتصادی سرمایه‌گذاری در بافت‌های جدید سوددهی بیشتری دارد.
اخیرا گفته شده است مدیریت شهری برای حفظ بافت تاریخی سیاست های تشویقی مطلوبی را قرار است اجرا کند از جمله این که اعطای حداکثر دوطبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌های انتفاعی (مانند تجاری و غیره )، امکان تخصیص ۲۰ درصد از فضای باز غیر مسقف مجموعه به‌منظور تأمین بخشی از پارکینگ‌های موردنیاز، امکان استفاده از مساحت معابر بن‌بستی که براثر تجمیع، کارکرد خود را ازدست‌داده‌اند در مساحت ملاک عمل تراکم و امکان تسهیل در ضوابط معماری ازجمله نحوه توده گذاری و نما فراهم است.

سیاست های تشویقی اهرمی برای ماندگاری زندگی در بافت تاریخی

در مورد بافت فرسوده چند موضوع را شورا پیش بینی کرده است یکی تخفیف ۵۰ درصد عوارض ساختمانی و موضوع دوم که در کمیسیون ماده ۵ تصویب شد مشوقهایی است که برای یک طبقه کسانی که بنای خود را تجدید بنا کنند و بحث سوم هم عقب نشینی است که در زمان صلح نامه عوارض عوارض کم می شود و دولت تسهیلات بافت فرسوده ای پیش بینی کرده است. شورا هم دو خدمت را پیش بینی کرده یکی بحث ارائه خدمات توسعه فضای سبزی به بافت فرسوده است و دیگر این که رفع گلوگاههای معابر شهری است که این گلوگاه ها تملک و زندگی در بافت شهری را تسهیل می کند.
در دولت‌های مختلف هرگاه نامی از بافت فرسوده برده می‌شود همه از داشتن برنامه برای تعیین تکلیف این موضوع مهم و حیاتی در شهرها می‌گویند، ولی هرچه جلوتر می‌رویم این روند برنامه‌ریزی فقط در حد همان برنامه باقی‌مانده و ضمانت اجرایی ندارد.
اما با روی کار آمدن دولت سیزدهم بارقه‌های امید برای تعیین تکلیف و بهسازی بافت فرسوده در بسیاری از شهرها ازجمله شهر قم ایجادشده است و در این راستا شورای عالی معماری و شهرسازی کشور و کمیسیون ماده ۵ استان با اعطای طبقات تشویقی سعی در احیای این بافت فرسوده دارد.
روح الله امراللهی رئیس کمیسیون معماری وشهرسازی شورای اسلامی شهر قم می گوید: در ارتباط با تسهیل زندگی در بافت تاریخی قرار است یک سری بسته های تشویقی ارائه شود از جمله این تخفیف ۵۰ درصد عوارض ساختمانی و موضوع دوم که در کمیسیون ماده ۵ تصویب شد مشوقهایی است که برای یک طبقه سازی برای کسانی که بنای خود را تجدید بنا کنند و بحث سوم هم بحث عقب نشینی ها است که به عنوان مشوق در صلح نامه عوارض به شدت کم می شود و دولت تسهیلات ویژه ایی نیز برای بافت فرسوده پیش بینی کرده است .
به گفته این مسئول؛ شورای اسلامی شهر قم هم یک سری بسته ها ومشوق هایی برای تسهیل زندگی برای ساکنان این بافت در نظر گرفته است از جمله اعطای یک سری خدمات شهری مانند توسعه فضاهای سبز شهری است و دیگر این که رفع گلوگاههای معابر شهری که این گلوگاهها تملک و زندگی در بافت شهری را می تواند آسان کند.

پارکینگ به ازای هر واحد تا ۷۵ صدم محاسبه می شود

مدیر کل نظارت بر ضوابط شهرسازی شهرداری قم با اشاره به بسته های تشویقی برای بافت تاریخی بیان می کند: بافت فرسوده به لحاظ پیگیری از کمیسیون ماده ۵ که در مصوبات شورای عالی در سال ۱۴۰۱ ابلاغیه آن ارسال شده بود به ۴ گروه تقسیم بندی شده است اول بازآفرینی شهری براساس بلوک شهری و دومی نوسازی در مقیاس محورهای محله ای و گروه سوم عمق بافت فرسوده شهری و گروه چهارم قطعات غیر قابل تجمیع تقسیم بندی شده است.
مسعود میلانی می افزاید: درگروه سوم در مصوبه شورای عالی در کمیسیون ماده ۵ در سال ۱۴۰۱ تصویب شد یک طبقه تشویقی و مجموعا دو طبقه تشویقی برای پلاک هایی که در گروه سوم برای تشویق بهسازی و زندگی در بافت تاریخی در نظر گرفته شده است برای پلاک هایی که در عرص معابر ۶ متر قرار دارند می توان یک طبقه تشویقی در نظر گرفت در حالی که طبقه تشویقی در گذشته تنها به پلاک هایی با متراژ ۸ متر در نظر گرفته می شد در این بسته تشویقی ما به ۶متر کاهش دادیم در عرض ۶ متر با سطح اشغال ۷۰ درصد می توانند برای تجدید بنا یک طبقه اضافه کنند .
به گفته وی؛ هم چنین از دیگر مشوق ها طبق مصوبات شورای عالی نحوی محاسبه پارکینگ به ازای هر واحد ۷۵ صدم محاسبه می شود و امکان اضافه شدن یک در برای تامین پارکینگ اختصاص یافته و در این بسته تراکم لحاظ نمی شود که به نوسازی بافت فرسوده کمک خواهد کرد ودسترسی برای معابر آسان تر وگشایشی لحاظ خواهد شد.
میلانی به چالش های این بافت پرداخته و عنوان می کند: بافت فرسوده در ابعاد اجتماعی وفرهنگی چالش هایی دارد در بحث ۵۶۰ هکتاری آن چه که مطرح کردند که چرا آپارتمان نشینی در آن تمرکز شده است؟ اکنون در بافت تاریخی ما با آن معابر تنگ آپارتمان سازی رشد یافته است اپارتمان نشینی در معابر ۶ متری با بحران روبرو است کارشناسان در بحث فرهنگی ورود دارند باید همکاری کنند تا این آسیبها کاهش یابد رشد آپارتمان نشنینی به فرهنگ بومی و ایرانی ما لطمه می زند که در مجموع این طرح های تشویقی می تواند باعث تسهیل در روند زندگی در بافت فرسوده شود.

بسته های تشویقی برای توانمندسازی زندگی ساکنان بافت تاریخی

محمد صادقی در خصوص جزییات ضوابط تشویقی پیش بینی شده در ابلاغیه مذکور اظهار کرد:ضوابط تشویقی گروه اول شامل آن دسته از افرادی خواهد شد که با تجمیع چند پلاک به شکل یک بلوک شهری (محصور شده در شوارع پیرامونی ) اقدام به نوسازی بافت فرسوده کنند.
وی افزود: در این حالت مهمترین اهرم های تشویقی شامل اعطای حداکثر دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری های انتفاعی (مانند تجاری و… ), امکان تخصیص ۲۰ درصد از فضای باز غیر مسقف مجموعه به منظور تأمین بخشی از پارکینگ های مورد نیاز، امکان استفاده از مساحت معابر بن بستی که بر اثر تجمیع، کارکرد خود را ازدست داده اند در مساحت ملاک عمل تراکم و امکان تسهیل در ضوابط معماری از جمله نحوه توده گذاری و نما فراهم است.
صادقی در خصوص ضوابط تشویقی گروه دوم (نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محله ای) گفت: اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری های انتفاعی مشروط به تأمین ورودی مستقل، عدم احتساب سطح بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی، کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۷۵ صدم مشروط به وجود پارک حاشیه ای در معبر فراهم گردیده است.
به گفته مدیرکل راه و شهرسازی استان قم ضوابط تشویقی گروه سوم شامل املاکی است که با پلاک مجاور تجمیع شده باشد، در این حالت ضوابط تشویقی شامل اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۷۵ صدم برای هر واحد، امکان احداث حداکثر یک درب اضافه در راستای تأمین حداکثری پارکینگ، عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی است.
صادقی به جزییات بسته تشویقی گروه چهارم اشاره کرد و گفت: گروه چهارم شامل پلاک‌هایی هستند که غیر قابل تجمیع هستند در این حالت ضوابط تشویقی شامل امکان پیشروی طولی تا ۲ متر پس از اصلاحی مشروط به رعایت همجواری و حقوق همسایگی، کاهش ضریب برای هر واحد تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۷۵ صدم ، امکان احداث حداکثر یک درب اضافه مشروط به تأمین ضریب تأمین یک پارکینگ برای هر واحد، امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از حدنصاب تعیین شده در طرح مصوب، عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی خواهد بود.
مدیر کل راه و شهرسازی استان قم در پایان خاطر نشان کرد: علاوه بر بسته تشویقی شهرسازی فوق، تسهیلات بانکی مناسبی نیز برای نوسازی بافت فرسوده شهر قم در نظر گرفته شده است که همشهریان عزیز می توانند اطلاعات مورد نیاز خود را از طریق سایت https://udrc.ir/ دریافت نمایند.